摘要：城市更新背景下的商业活化

　　“听趋势、聊商业、会朋友，欢迎大家来坐坐。”

　　2018年戴德梁行推出全新《戴家客听》系列主题沙龙，逾两千位房地产行业专家将在这里与大家分享第一手行业经验，以信息共享，创造最大价值。

　　本期《戴家客听》聚焦城市更新背景下的商业活化。

　　适逢广州被列入住建部第一批历史建筑保护利用试点城市，本期《戴家客听》——“城市更新背景下的商业活化”主题沙龙由戴德梁行广州公司主导，于昨日举办，结合新零售下的商业大环境，我们深入浅出地解读了广州旧区城市更新过程中的商业活化现状、相关核心问题与解决策略，为旧区焕新支新招。

　　▲《戴家客听》——“城市更新背景下的商业活化”主题沙龙现场

　　历史渐行渐远 老城区表示“伤不起”

　　广州是一座有情怀的历史之城，老城区则是这座城市里承载情怀的重要载体，记录广州百年变迁。

　　当商业化冲击野蛮而来，落伍的建筑硬件以及商业业态的落后使老城区商业与主流消费脱节，甚至已在品牌商家的认识中形成不良刻板印象。面对土地资源稀缺，城市形象亟待改善的发展困境，老城区该如何在保留城市记忆的同时，用一种新的生长路径拥抱未来?

　　传统模式不给力 旧区困境怎么破

　　随着土地供应的紧张，城市更新逐渐成为一二线城市商业开发的新方向。该类项目往往位于成熟老区，面临体量较小、消费模式保守、商业元素老旧、硬件条件受限等问题，致使城市更新的商业发展境况更为复杂，需要考虑商业活化。

　　但回顾广州旧区活化发展之路，虽然区域活化已经历了功能修缮、盲目开发、公共建设以及综合开发为主的四个历程，却均未能有效兼顾老城改造的商业和文化功能。

　　现阶段，旧区商业活化的现状也并不乐观。对于旧区的商业，活化做法主要有两类，但活化效果均不理想。

　　一种是“旧”+“旧”=“旧”的模式，即在传统建筑内运营一成不变的老字号，由于相关元素并没有有效盘活和商业化，所以其商业本质并未得到改善。

　　另一种是“旧”+“新”=“全新”的模式，即保留传统建筑，但业态类型和传统商业没有合理结合，活化后失去了传统文化的韵味。

　　戴家style，get这一招稳赢

　　想要找到旧区商业活化的出路，不得不聚焦目前的商业大环境。

　　1新零售已成风潮

　　新零售时代，线上品牌纷纷寻求线下发展和增加获客渠道，而实体品牌则纷纷寻求跨界体验式发展，新商业新业态的整合创新需求日益突出，新零售已成风潮。

　　2新消费群体价值观发生转变

　　现如今，主流消费群画像可总结为三个关键词：颜值、便利、跨界。其消费倾向与关注点也在发生快速转变，他们要求在工作与生活之间快速切换;同一时间空间满足多种需求;以品质彰显个性。

　　在这样的商业发展趋势与背景下，老城区商业活化首要解决的问题，便是如何将老城历史文化与年轻消费群体的生活紧密粘合?

　　作为行业领先者与专家，戴德梁行给出“景”、“娱”、“新”、“营”四大活化策略，建议以“旧”+“旧”=“新”的创新商业模式为老城区带来新机遇、新活力。

　　景：环境场景化，打消距离感

　　展示传统文化的方式，不该只是让游客“看”，而应将其作为一个“可玩、可逛、可体验”的场景空间，通过软装、场景营造的方式，打造亲民的氛围。

　　娱：业态娱乐化，增强体验感

　　对于城市更新的项目，特色化商品应注重品牌包装和业态设计，寓商于乐，增强客户的体验感，例如结合老字号文化和产品进行的DIY体验，让客户通过体验感受传统文化，进而衍生各类消费。

　　新：产品创新化，旧瓶换新酒

　　作为老城区商业生命力的主要代表，老字号过去总是“完全延续传统，一成不变”。随着时代的变化，记忆的缺失和品牌的陈旧让其逐渐失去吸引力。因此，老字号的新品牌孵化与包装，变得迫在眉睫。在产品设计和创新上，应考虑到主流消费者的特点，让产品“年轻起来”。

　　营：营销全民化，用户主动驱动

　　在营销推广方面，需要真正走进观众的内心，使观众变成项目的消费者，挖掘用户深度。营销必须跨界，可以联动时下热门综艺，将线上的大流量向线下转化;可以与品牌出限量合作款，实现创新与传统的真正交融;可以制造网络热点，让全民参与其中……

　　广州公司商业地产部董事及主管冼嘉曦：“城市更新是城市发展的新方向，是一项面向整个城市、多元且复杂的过程，在这个过程中，情怀与创新是不矛盾的。我们可以建筑为载体，以文化为灵魂，以商业为驱动，才能打造老城区底片，新广州客厅。用“旧”+“旧”=“新”这种创新的模式留住老城区的历史肌理，使之经住时光的重重洗涤，并释放出新的发展空间。”